博狗游戏平台



管理新闻中心 News
管理动态中心 / News More
联系我们
博狗游戏平台 (中国)企业管理有限公司

电话:021-33666666
传真:021-33666666
邮编:200030
总部地址:上海市徐汇区漕溪北路396号

房地产项目目标成本动态管理研究

发布人: 博狗游戏平台 来源: 博狗游戏平台官网 发布时间: 2020-07-01 07:49

  房地产项目目标成本动态管理研究_财务管理_经管营销_专业资料。工程管理 房地产项目目标成本动态管理研究 肖鸿 (武汉联投置业有限公司,湖北武汉430000) 摘要:随着我国社会经济的飞速发展,国内房地产行业的竞争也越来越激烈。房地产企业要想提高自身的

  工程管理 房地产项目目标成本动态管理研究 肖鸿 (武汉联投置业有限公司,湖北武汉430000) 摘要:随着我国社会经济的飞速发展,国内房地产行业的竞争也越来越激烈。房地产企业要想提高自身的成本控制水平,就要 不断加强项目目标成本的动态管理研究,文章基于此,阐述了房地产项目目标成本控制的研究和意义,并着重分析了目标成本动 态管理的关键点。 关键词:房地产项目;目标成本;动态管理 1目标成本的制定 目标成本的制定以市场导向和顾客满意为原则,以项目的 规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基 础。在开发前期阶段,首先要进行市场调研和顾客需求调查, 根据调查情况制定可行性方案,财务成本管理人员、工程审计 人员、市场营销人员与工程技术人员在开发项目建设的前期阶 段需要共同协作,根据市场情况和相关的历史同类项目成本资 料对开发项目的目标成本进行制定。各成本项目的工程量应根 据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数,由项目规划 的基本指标推算得出 ;单价应根据产品定位、交楼标准,图纸 要求按当地工程造价计算依据市场行情计算得出。具体的制定 步骤如下 :第一步,预测项目的目标收入。第二步,制定目标 利润。第三步,制定目标成本。 2房地产项目目标成本的编制 2.1目标成本的含义 目标成本主要是指企业在特定时期为确保预期利润的实现, 并作为全体企业员工奋斗的目标而设定的一种预期成本,其表 现形式包括计划成本、承诺成本、预期成本以及利润成本等。 2.2房地产目标成本形成的原则 在房地产企业成本管理中,企业要想通过目标管理法进行 成本管理,那么就需要明确的目标陈本,并根据企业实际项目 进行详细的推测演算,经过有效的执行确保对项目成本的良好 掌控,一般准确、高效的编制房地产目标成本都会遵循以下原 则。首先,一个良好目标成本的形成是需要房地产开发企业内 部多个专业部门协同合作的,并且要明确各个部门,例如营销、 设计以及成本等部门的分工,当下市场上房地产企业的目标成 本编制主要是销售部提供可售面积、售价等数据 ;设计部门提 供规划指标数据 ;成本管理部提供测算开发的成本 ;财务管理 部根据上述数据进行相关利润与收益率等数据 ;项目经理对整 个项目经营数据进行综合权衡,以上五个部门的协同合作使得 目标成本形成。其次,多部门协同合作的同时,还需要明确目 标成本开发各个阶段相应的编制依据以及标准,从而对相关人 员的目标成本编制工作进行统一规范。 3动态控制的关键点分析 3.1决策阶段 决策阶段主要包括投资决策阶段以及概念设计阶段,其核 心目的是通过对房地产项目以及产品的有效策划,从而达到货 值的最大化。在该阶段,影响综合投资决策的因素诸多,例如 产品定位、市场定位、配置标准以及主要设备等,但对于该阶 段的目标成本测算来说,主要有四大关键点,分别是产品组合 的方案、网的布置方案、停车的布置方案以及场地的标高方 案,对以上四大方案的目标成本测算进行有效管控,就能够实 现目标成本编制的顺利达成,在实际的目标成本编制过程中, 编制依据也是十分重要的,主要包括项目所在地情况、客户画 像定位、区域内产品分析、成本配置标准化规划体系、项目主 题风格以及技术解决方案等。 3.2设计阶段 3.2.1规划设计阶段成本控制 :限额设计。本阶段目标成 本编制的关键是限额设计,其管控要点是对规划地块建筑安 装、功能分区、结构、软硬景布局、节能等方案完成标准化管 控。其编制依据包括决策阶段目标成本测算表;工程详勘报告; 规划地块设计方案及经济指标 ;房地产业收费标准以及行政区 域内相近项目造价指标等。依据上述指标合理拆分和确定成本 项目单价指标、含量指标表、百分比指标等,比如普通多层住 宅及公寓墙体含钢量限额指标为 0.14~0.16kg/m2,中高层建筑 (60~80m)限额指标为 0.18~0.20kg/m2。 3.2.2扩大初步设计阶段成本控制 :优化与修订目标成本 扩初阶段设计任务书应纳入限额指标及责任成本费用控制 额度,在目标成本总量控制的基础上优化平衡总成本在采购、 设备、现场等各子模块中的二次分配,以此为依据,分解为合 约规划分配额度值,在施工阶段实时反馈造价与目标成本限值 间的差值,以此指导成本的动态控制。 3.3实施阶段 3.3.1分解合约规划。“合约规划”是指造价控制目标分 解成为合同管控,进而实现“项目动态成本”管理的过程。 合约范围的界定对后续工程变更以及成本控制有重要影响,尤 其是要明确总分包之间的工作界面,以防止招投标、施工 时出现范围不清的问题。比如 :设计合同以下的二级合同应包 括规划设计、景观设计、精装修设计与专项设计合同等,而专 项设计合同以下又可以进一步细分为样本房建安设计、人防设 计和水土保持合同等。通过合约规划细分,可以更精准地实现 分项工程成本控制。 3.3.2优化采买管理。规范化管控采招业务主要是抓好以 下两项管控点。优化项目整体招标采购计划,应参考合约 规划对项目招标采购计划(如括采购需求、编号、内容、金额 等)进行有预见性的安排,以合理安排建材、机械设备进场时 间,减轻资金调度和现场施工压力 ;多向分析和评标,应依照 合约规划中的限额指标合理编制标底,以此为标准判断标底价 格、中标价格是否合理可行,对预期价格与采购单价存在较大 偏差的,应及时调整,将项目开发的成本控制风险降至最低。 3.4后评估阶段 房地产开发商要对项目进行剖析总结,建立成本数据库体 系,目的是为了总结经验,为新项目进行测算服务工作,成本 数据库的沉淀科目要与成本测算科目相同,一个丰富的数据库 将作为成本测算与策划的基础,也是房地产企业快速、健康发 展的有效手段。 4结语 综上所述,以决策、设计以及实施等环节控制为基础的项 目目标成本动态管理在房地产项目成本管理中常重要的, 动态管理的全面性可以有效的实现房地产项目造价控制预期目 标,从而使得企业获得更大的经济效益,房地产企业自

博狗游戏平台,博狗游戏平台官网,博狗游戏平台活动
上一篇:加强车辆管理降低运行成本 下一篇:没有了
管理新闻案例
Copyright ©2017 - 2018 博狗游戏平台(中国)企业管理有限公司 博狗游戏平台,博狗游戏平台官网,博狗游戏平台活动 网站地图